本报记者 詹方歌 卢志坤 北京报道

近日，政策中国证监会办公厅、端再国家发展改革委办公厅联合发布《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的发力房通知》（以下简称“《通知》”），其中对障性租赁住房REITs原始权益人回收资金用途作出引导规范。保障

今年以来，性租监管层对推动基础设施REITs频频表态。赁住5月27日，申报沪深交易所已同步接收厦门安居保障性租赁住房、进行深圳市人才安居集团有限公司两单保障性租赁住房REITs项目。政策

为何首批申报的端再保障性租赁住房REITs皆为国资属性？此前有接近REITs发行的人士对《中国经营报》记者表示，目前仅有此类保障性租赁住房为运营三年以上的发力房成熟资产。且本次《通知》中提及，保障保障性租赁住房REITs项目应当权属清晰、性租运营模式成熟、赁住具有可持续的申报市场化收益，并经有关部门认定为保障性租赁住房项目。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，《通知》的发布，和5月25日国务院《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》（以下简称“《意见》”）的政策直接相关。《意见》明确提出盘活存量资产的概念，尤其是重点提及了保障性租赁住房和REITs创新等内容。此次证监会的政策发布，积极响应了国务院政策精神，是盘活存量、更好推进保障性租赁住房融资工作等的重要体现。

保障性租赁住房项目认定此前已经在多地展开。例如，深圳市在2021年底便已经成立由市长担任组长的市保障性租赁住房发展工作领导小组，开展保障性租赁住房具体认定工作；北京市也在2022年4月初发放了首批保障性租赁住房项目认定书。

尽管目前沪深交易所申报稿未出，深圳安居方面的公开资料显示，本次深圳安居选取了4个优质项目参与保障性租赁住房REITs试点，项目均已取得保障性租赁住房认定书。这4个项目位于深圳核心区域或核心地段，整体出租率达99%，共涉及保障性租赁住房1830套、13.47万平方米，资产评估值约为11.58亿元。项目产权清晰，具有持续稳定的现金流，可满足发行REITs的收益率要求。

保障性租赁住房REITs发起人（原始权益人）发行保障性租赁住房基础设施REITs的净回收资金，应当优先用于保障性租赁住房项目建设，如确无可投资的保障性租赁住房项目也可用于其他基础设施补短板重点领域项目建设。严跃进表示，类似规定，对于相关房企和机构REITs发行和资金运作等都有很好的指导作用。

同时，《通知》鼓励将净回收资金用于投向明确、条件成熟、短期内能够形成有效投资的新建项目，促进形成投资良性循环。

深圳安居方面表示，安居集团本次项目募集的资金将继续投资于深圳的保障性租赁住房建设，预计可新增保障性租赁住房2000余套。其官网显示，目前其在深圳市共有在建项目42个，其中宝安区项目最多，在建项目共6个。

《通知》提及，各省级发展改革委要加强政策宣传解读，协调落实申报条件，推动加快回收资金投入的新项目开工建设进度，尽快形成实物工作量。严跃进表示，自此可以看出，REITs的发行和各地保障性租赁住房的工程建设、项目投资等要形成非常明确的挂钩。从地方政府的角度看，此类产品创新，引入了机构投资者和社会资本等资金，客观上对于地方政府缓解财政压力等都有帮助，也有助于在盘活存量的同时扩大有效投资。

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